| ■ 토지임대차시 원상복구 판결 ( 대법원 2023.11.2 선고 2023다249661판결) |
□ 철거청구 부분에 관하여
가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다.
(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로
변경부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나,
토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는
경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면
되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다
(대법원 1990.10.30. 선고 90 다카 12035 판결 등 참조).
위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적, 개별적으로 이루어져야 한다
[대법원 2020.5.14, 선고 2019다 298123(본소),2019다 287130(반소) 판결 등 참조]
나. 원심은 이 사건 임대차계약서에 '계약만료 시 땅을 원상복구 할 것'이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고,
원고와 피고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 이 사건 토지엔 전 임차인 등이 설치한 주택과 개 사육용 철창이
존재함을인색한 상태에서 위와 같은 특약사항을 추가한 사정 등을 종합하여, 위 특약사항은 임대차계약기간만료 시 피고에게 주택과 개 사육용 철창의 철거의무를 부여한 것이라고 판단한다.
다. 그러나 원심이 인정한 사실에다가 기록을 통해 알 수 있는 다음 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면,
원심의 판단은 수긍하기 어렵다.
소외인은 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 개 사육 농장을 운영하였고, 이 사건 토지에는 소외인의 임차 전 양계업 을 하던 사람이 설치한 이른바 패널구조의 가 건물 주택, 소외인이 설치한 개 사육용 철창 구조물이 있다.
피고는 2004년경 소외인으로부터 개 사육농장을 다시 임차하여 운영하였고,
2008년경 소외인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육농장을 인수하였다. 이후 피고는 2009.8.30. 원고로부터
이 사건 토지를 보증금 없이 차임 연 170만 원, 기간 2009.8.30.부터 36개월로 정하여 임차하였다
( 이하 '이 사건 임대차계약' 이라 한다)
이 사건 임대차계약의 임차목적물은 이 사건 토지로 특정되어 있고, 앞서 본 바 와 같이 계약 체결 당시 이 사건 토지에 주 택과 개 사육용 철창이 이미 존재하였음 에도 , 이 사건 임대차계약서에서 임차목적물로 기재되어 있지 않을뿐더러 사용 또는 원상회복 등에 관한 내용을 찾기 어렵다.
이 사건 임대차계약서에 '임차인의 부담으로 원상복구키로 한다'는 내용이 기재되어 있고, 특약사항에 ' 계약만료 시 권리 금없음' ,'계약 만료시 땅 원상복구 할 것'이라는 내용이 기재되어 있으나, 위 기재 내용만으로 는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵다.
원고와 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음이 확정된 후 이 사건 임대차계약을 체결하였다.
피고가 임차 후 사용한 이 사건 토지 지상주택과 개 사육용 철창은 이 사건 토지의 전 임차인 등이 설치한 것이다.
피고는 이 사건 임대차계약 체결 전인 2008년경 소외인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였는데, 2009.8.30. 체결된 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 36개월에 불과하고 약정 차임인 연 170만 원은 임대목적 토지 공시지가에 비추어 보더라도 현저하게 저렴하다고 단정하기가 어렵다.
원심의 판단에 따른다면, 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음을 알면서도 자신이 설치하지 아니한 주택과 개 사육용 철창을 철거하여 원상회복할 의무까지 추가 부담하기로 약정하면서 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 결과에 이르는데 , 이는 원고에게만 유리하고 피고에게는 불리한 내용이 되어 선뜻 받아들이기 어렵다.
앞서 본 이 사건 임대차계약 체결에 이르기까지의 경위, 이 사건 임대차계약의 임차목적물과 내용등 여러 사정을 종합하여 보면 , 원고와 피고는 이 사건 임대차계약당시 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 사용하다가 임대차 종료 시 임대 당시 상태로 반환하기로 약정하였다고 봄이 자연스럽고 , 피고는 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 임대목적
토지 상에 건립된 가건물 기타 구조물 등의 원상회복까지 부담한다고 보기는 어렵다.
라. 그렇다면 원심으로서는 위와 같은 사정들까지 면밀히 살펴보거나 심리하여 이 사건 임대차 계약에 따른 원상회복의무 의 내용과 범위를 판단해야 할 것이다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고의 철거의무를 인정하여 원고 의 철거 청구를 받아들였는바, 이러한 원심판단에는 임차인의 원상회복에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있고, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
□ 토지인도 및 부당이득반환 청구 부분에 관하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 임차인인 피고는 이 사건 임대차계약 해지 통고에 따라 임대인인 원고에게 임차목적물인 이 사건 토지를 인도하고 차임과 차임상당 부당 이득을 반환할 의무가 있다고 판단하고, 원고에게 피고가 이 사건
토지에서 개 사육 농장을 운영하도록 해 줄 이무가 있음을 전제로 한 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리와 기록에
비추어 살펴보면 , 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같은 법리 오해,
심리미진 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
□ 결론
그러므로 원심판결 중 철거청구에 관한 부분을 파기 하고(이 부분에 관한 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한다)
이 부분 사건을 원심법원에 환송하며 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 , 관여 대법관의 일치된 의견으로 주
문과같이 판결한다.
p.s 목적물에 대한 내용도 정확히기재 해야겠네요 ..
특약내용에 원상복구 할 내용도 세세히 작성을 해야 맞는거 같습니다.
저 역시도 포괄적으로 원상복구 하기로한다. 라고 작성하기도 했는데 명심해야겠어요 .